Zrozumienie stosunku kredytu do wartości (LTV)

17 lutego 2021
Category: Kwota Pożyczki

W tym artykule:

  • Jak obliczyć LTV
  • Jak stosunek kredytu do wartości wpływa na stopy procentowe?Co to jest dobre LTV?Jak obniżyć LTVWspółczynnik wartości kredytu do wartości (LTV) to liczba, której pożyczkodawcy używają do określenia, jakie ryzyko podejmują w przypadku pożyczki zabezpieczonej. Mierzy relację między kwotą pożyczki a wartością rynkową aktywów zabezpieczających pożyczkę, takich jak dom lub samochód.

    Jeśli na przykład pożyczkodawca udzieli pożyczki o wartości połowy wartości aktywów, LTV wynosi 50%. Wraz ze wzrostem LTV rośnie również potencjalna strata, jaką pożyczkodawca poniesie, jeśli pożyczkobiorca nie spłaci pożyczki, co stwarza większe ryzyko.

    Stosunek wartości kredytu do wartości może mieć zastosowanie do każdej pożyczki zabezpieczonej, ale jest najczęściej stosowany w przypadku kredytów hipotecznych. W rzeczywistości kilka federalnych programów hipotecznych określa limity LTV jako część kryteriów kwalifikacyjnych.

    Jak obliczyć LTV

    Aby określić współczynnik LTV, podziel kwotę pożyczki przez wartość aktywa, a następnie pomnóż przez 100, aby uzyskać procent:

    LTV = (kwota zadłużenia z tytułu pożyczki ÷ oszacowana wartość aktywów) × 100

    Jeśli kupujesz dom wyceniony na 300 000 USD, a kwota Twojej pożyczki wynosi 250 000 USD, współczynnik LTV w momencie zakupu wynosi: (250 000 USD / 300 000 USD) x 100, co stanowi 83,3%.

    Innymi słowy, współczynnik LTV to część oszacowanej wartości nieruchomości, która nie jest pokryta z Twojej zaliczki. Jeśli odłożysz 15% kredytu na pozostałą część ceny zakupu, LTV wynosi 85%.

    Pożyczkodawcy i federalni regulatorzy mieszkaniowi są najbardziej zaniepokojeni współczynnikiem LTV w momencie udzielenia pożyczki, ale można obliczyć LTV w dowolnym momencie w okresie spłaty pożyczki, dzieląc kwotę pożyczki należną od oszacowanej wartości nieruchomości. W miarę spłaty pożyczki kwota zadłużenia maleje, co ma tendencję do obniżania LTV. Jeśli wartość Twojej nieruchomości rośnie w czasie, zmniejsza to również LTV. Ale jeśli wartość nieruchomości spadnie (np. Jeśli ceny mieszkań znacznie spadną na lokalnym rynku), może to spowodować wzrost LTV.

    Kiedy współczynnik LTV jest większy niż 100%, kredytobiorca jest uważany za „podwodny w odniesieniu do kredytu – to znaczy, gdy wartość rynkowa nieruchomości jest mniejsza niż saldo zadłużenia z tytułu kredytu. W przypadku pożyczek o wysokich kosztach zamknięcia możliwe są również LTV większe niż 100% na początku okresu spłaty.

    Jak stosunek kredytu do wartości wpływa na stopy procentowe?

    Amerykańscy pożyczkodawcy zazwyczaj stosują praktykę znaną jako „wycena oparta na ryzyku, która polega na ustalaniu wyższych stóp procentowych w przypadku pożyczek, które uznają za stosunkowo ryzykowne. Prowadzi to do tego, że pożyczkobiorcy o niskim wskaźniku LTV są obciążani bardziej niż ci, którzy mają doskonały kredyt, i dotyczy to również LTV: ponieważ wysoki współczynnik LTV oznacza większe ryzyko dla pożyczkodawcy, pożyczki o wysokim LTV mają zwykle wyższe stopy procentowe.

    Wyższe stopy procentowe to nie jedyny sposób, w jaki wysokie LTV może Cię kosztować.

    Jeśli kupujesz dom za zwykłą pożyczkę – czyli kredyt hipoteczny, który nie jest objęty programem federalnym – współczynnik LTV wyższy niż 80% może oznaczać, że musisz wykupić prywatne ubezpieczenie hipoteczne (PMI), które obejmuje pożyczkodawca przed stratą, jeśli nie spłacisz pożyczki. PMI zwykle kosztuje od 0,5% do 1% kwoty pożyczki każdego roku i musi być spłacane, dopóki współczynnik LTV nie spadnie do 78%. Tak więc, jeśli Twoja pożyczka wynosi 250 000 USD, możesz spodziewać się spłaty od 104 do 208 USD dodatkowych miesięcznie, aż do tego momentu.

    Co to jest dobre LTV?

    Jeśli bierzesz zwykłą pożyczkę na zakup domu, idealny jest współczynnik LTV wynoszący 80% lub mniej. Konwencjonalne kredyty hipoteczne ze współczynnikiem LTV większym niż 80% zazwyczaj wymagają PMI, który może zwiększyć Twoje spłaty o dziesiątki tysięcy dolarów w okresie trwania kredytu hipotecznego.

    Niektóre kredyty hipoteczne wspierane przez rząd pozwalają uniknąć bardzo wysokich współczynników LTV. Na przykład minimalna zaliczka na pożyczkę Federalnej Administracji Mieszkalnictwa (FHA) wynosi 3,5% (współczynnik LTV 96,5%). Pożyczki za pośrednictwem Departamentu Rolnictwa Stanów Zjednoczonych i Departamentu ds. Weteranów w ogóle nie wymagają żadnej zaliczki (100% LTV). Pożyczki te zazwyczaj wymagają formy ubezpieczenia kredytu hipotecznego lub obejmują dodatkowe opłaty w kosztach zamknięcia, aby zrównoważyć ryzyko związane z ich wyższym LTV.

    Wskaźnik LTV jest mniej istotnym czynnikiem w przypadku kredytów samochodowych. Chociaż możesz płacić wyższe odsetki od kredytu samochodowego przy wyższym współczynniku LTV, nie ma progu porównywalnego z 80% LTV, który zapewnia najlepsze warunki kredytu hipotecznego.

    Jak obniżyć LTV

    Ogólnie rzecz biorąc, obniżenie LTV kredytów, zwłaszcza kredytów hipotecznych, oznacza niższe całkowite koszty w całym okresie kredytowania. Ponieważ istnieją tylko dwie zmienne, które określają współczynnik LTV – kwota pożyczki i wartość aktywów – podejścia do obniżenia LTV są dość proste:

    • Wpłać większą zaliczkę. Oszczędzanie za dużą zaliczkę może przetestować twoją cierpliwość, jeśli naprawdę chcesz dostać się do domu lub samochodu, ale na dłuższą metę może być tego warte.
    • Skoncentruj się na bardziej przystępnych cenach. Kupno domu, który jest nieco starszy lub mniejszy niż dom twoich marzeń, może pozwolić, aby twoje obecne oszczędności posłużyły jako większa część ceny zakupu.Niezależnie od tego, czy ubiegasz się o pożyczkę na samochód, czy o kredyt hipoteczny, ważne jest, aby zrozumieć, jak współczynnik LTV wpływa na ogólne koszty pożyczki, co możesz zrobić, aby zmniejszyć LTV i w jaki sposób możesz to zrobić, aby zaoszczędzić pieniądze przez cały okres pożyczki.

    We use cookies to provide you with the best possible experience. By continuing, we will assume that you agree to our cookie policy