Co to jest pożyczka CEMA i kiedy warto ją uzyskać?

17 lutego 2021

Udostępnij ten artykuł

CEMA to skrót od Consolidation, Extension, and Modification Agreement. Jest to rodzaj pożyczki, który jest dostępny tylko dla nowojorczyków i często jest używany przez właścicieli domów, którzy chcą refinansować swoje kredyty hipoteczne, aw niektórych rzadkich przypadkach również przez kupujących.

Zdecydowanie najpowszechniejsze są pożyczki CEMA na refinansowanie kredytu hipotecznego, które pomagają właścicielom domów uniknąć płacenia pełnego podatku od kredytu hipotecznego od drugiego domu. Te pożyczki są dostępne tylko dla tych, którzy refinansują mieszkania, domy i kamienice, zgodnie z wyjaśnieniem Warburg Realty na ten temat. Dzieje się tak, ponieważ spółdzielnie nie podlegają opodatkowaniu hipoteką, ponieważ są one uważane za własność osobistą, a nie nieruchomości.

„Stan Nowy Jork opodatkowuje każdy zarejestrowany kredyt hipoteczny [z wyjątkiem spółdzielni] – mówi Miguel Lopez, prawnik współpracujący z National Cooperative Bank (FYI, sponsor Brick) przy zamykaniu pożyczek. „Jeśli idziesz spłacać jedną, a zaciągasz drugą, musisz zapłacić podatki od obu. Podczas refinansowania pożyczką CEMA bierzesz istniejący kredyt hipoteczny, konsolidujesz go z nowym i po prostu płacisz podatek od różnicy dwójka.

Na przykład, jeśli właściciel domu ma saldo kredytu hipotecznego w wysokości 100 000 USD, a następnie refinansuje u nowego kredytodawcy kredyt hipoteczny w wysokości 200 000 USD, będzie musiał zapłacić jedynie podatek od rejestracji kredytu hipotecznego od różnicy 100 000 USD, a nie od pełnego 200 000 USD. W Nowym Jorku obowiązuje stawka podatku hipotecznego w wysokości 1,8% dla kredytów hipotecznych poniżej 500 000 USD (i 1,925% dla kredytów powyżej 500 000 USD), więc w przypadku CEMA osoba w takiej sytuacji zapłaciłaby podatek w wysokości 1800 USD zamiast 3600 USD.

„Robimy to zawsze, kiedy tylko możemy – mówi Melissa Cohn, broker kredytów hipotecznych z Nowego Jorku. „Podatek od rejestracji kredytu hipotecznego w Nowym Jorku jest drogi i chcesz zrobić wszystko, co w Twojej mocy, aby go ponownie spłacić.

Należy jednak pamiętać, że pożyczka CEMA wiąże się z własnymi wydatkami. Lopez mówi, że jeśli refinansujesz u obecnego pożyczkodawcy, proces jest znacznie łatwiejszy, ponieważ nie ma potrzeby uzyskiwania zgody na ponowne przypisanie pożyczki. Jeśli jednak zmienisz bank, twój pierwszy pożyczkodawca musi zatwierdzić przeniesienie twojego kredytu hipotecznego do nowego, a za to opłaty są różne. Lopez mówi: „Jeśli przenosisz banki, będziesz musiał uiścić opłatę za cesję i opłatę prawną, ponieważ prawnik przygotuje dokumenty. Musisz policzyć i dowiedzieć się, czy warto ponieść dodatkowe koszt.

Czy wiesz, że możesz otrzymać rabat kupującego od swojego brokera? Kupując z Prevu, otrzymasz rabat w wysokości dwóch trzecich prowizji zapłaconej brokerowi kupującego przy zamknięciu. W przypadku mieszkania o wartości 1,5 miliona dolarów otrzymasz do 30 000 dolarów. Kliknij tutaj, aby dowiedzieć się więcej o rabacie inteligentnego kupującego Prevu.

Cohn mówi, że banki mogą pobierać od 500 do 1000 USD lub procent kwoty pożyczki.

„To w gestii banku, więc CEMA ma sens, gdy koszt jej wykonania jest znacznie niższy niż koszt opłacenia podatku od rejestracji kredytu hipotecznego – mówi.

Możesz również napotkać komplikacje, jeśli refinansujesz z jednego banku do drugiego. Na przykład HSBC nie udzieli pożyczek CEMA podczas refinansowania w banku zewnętrznym, mówi Cohn. Inny potencjalny problem może powstać, jeśli łańcuch tytułu – kolejna lista właścicieli nieruchomości – zostanie zerwana.

„Nie można zagwarantować, że bank, który posiada kredyt hipoteczny, zachował wszystkie kopie i odpowiednie formularze – mówi. „Zbyt często ich nie otrzymujemy – dokumenty giną, a bez pełnego, nieprzerwanego łańcucha nie można przeprowadzić CEMA.

Drugi typ CEMA, zakup CEMA, czyli „rozdzielacz, polega na konsolidacji dwóch lub więcej pożyczek w jeden w momencie sprzedaży. Sprzedawca, który nadal spłaca swój kredyt hipoteczny, może przenieść go na kupującego, który musi zaciągnąć kredyt hipoteczny. Korzyścią dla kupującego jest to, że będzie musiał zapłacić tylko podatek od rejestracji hipoteki od nowej hipoteki, którą pożycza od banku, pomniejszony o pozostałe saldo kredytu, które zaciąga od sprzedającego. W międzyczasie sprzedawca oszczędza na podatkach transferowych, płacąc podatki od ceny sprzedaży domu, pomniejszone o jej pozostały dług hipoteczny, który jest przenoszony na kupującego. (Możesz przeczytać więcej o zakupie CEMA tutaj i tutaj).

Jednak rozdzielacze są dość niezwykłe, mówi Lopez.

„Jest to bardzo mało prawdopodobne, ponieważ kupujący musi nie tylko wziąć na siebie bieżące zobowiązanie sprzedającego, ale sprzedawca jest technicznie nadal odpowiedzialny z tego tytułu – mówi. „W pewnym momencie bank mógłby technicznie przyjść i odebrać ten banknot. Bardzo rzadko zdarza się, że dwa banki zgadzają się na zakup CEMA.

Kupowanie CEMA może stać się bardziej powszechne w przyszłości, jeśli stopy procentowe zaczną rosnąć, mówi Lopez: „Gdybyśmy doszli do punktu, w którym oprocentowanie kredytów hipotecznych wynosiło 12%, a sprzedawcy mieli 3,75%, moglibyśmy zobaczyć niespodziankę, ponieważ różnica w oszczędnościach przewyższyłaby ryzyko.

We use cookies to provide you with the best possible experience. By continuing, we will assume that you agree to our cookie policy